Bilindiği üzere emlak vergisi 4 yılda bir belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerine göre yılbaşında kendiliğinden tahakkuk eder ve yıl içinde 2 eşit taksitte ödenir.
Arsa ve arazi metrekare birim değerinin belirlendiği ilk yılı izleyen üç yılda ödenecek vergi ise, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak bulunur.
2026-2029 yıllarına uygulanacak emlak vergi değerlerinin tespitiyle ilgili asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirlerinin yapılacağı yıl ise içinde bulunduğumuz 2025 yılıdır.
Bu takdir işlemleri karara bağlanmış ve ticaret ve ziraat odaları ile muhtarlıklara 30 Haziran 2025 tarihine kadar tebliğ edilmiştir.
Belirlenen bu değerler emlak vergisinin hesaplanmasına esas alınacak değerler olup emlak vergisi mükelleflerini doğrudan etkilemektedir. Enflasyonist ortamın etkisiyle de bu değerler gideret artarak belirlenmektedir. Ancak bazı bölgelerle ilgili fahiş bedeller belinlendiği maddi bir vakıadır.
Peki bu fahiş artışlara karşı ne yapılabilir? İtiraz edilebilir mi? Dava açılabilir mi?
Belediyelere itiraz edilebilir. Ancak uygulamada belediyelerden olumlu sonuç alındığı pek görülmemekte. Burada en etkili yol dava yoluna gitme olarak görülmektedir.
Davayı kimler açabilir?
Dava açma konusunda belli meslek örgütleri (ticaret ve ziraat odaları) ve muhtarlıklara verilen yetki Anayasa Mahkemesi tarafından verilen kararla genişletilmiş ve tüm emlak vergisi mükelleflerine dava açma hakkı getirilmiş. Dolayısıyla emlak vergisi mükelleflerinin dava açma hakkı bulunmaktadır.
Dava ne zaman açılması gerekir?
Bilindiği üzere takdir işlemleri tamamlanarak karara bağlanmış ve kararların ilgililere (ticaret odaları, ziraat odaları, muhtarlıklar vs.) tebliği işlemleri 30 Haziran 2025 günü mesai saati bitimine kadar yapılmıştır.
Takdir kararları emlak vergisi mükelleflerine tebliğ edilmemektedir.
Emlak vergisi mükelleflerinin takdir kararlarını muhtarlıklara asılan ilan panolarından öğrenmeleri mümkün olduğu için, bu yolla öğrendikleri değerleri öğrendikleri tarihten itibaren 30 gün içinde dava konusu edebilmeleri mümkündür.
Son ilan tarihi olan 30 Haziranı izleyen 30 günlük dava açma süresinin son günü 30 Temmuz tarihi adli tatil süresi içinde kaldığından davalar, adli tatil süresi bittikten sonraki 7 gün içinde de açılabilir. İdari Yargılama Usulü Kanununa göre adli tatil 20 Temmuz ila 31 Ağustos arasında uygulanıyor ve son günü adli tatile rastlayan davalar, 31 Ağustos’tan itibaren 7 gün içinde (yani en geç 7 Eylül’de) açılabilir.
Öte yandan, Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun E.2022/14, K.2023/2 sayılı kararı (15.02.2023 tarihli, 28.04.2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanmıştır), bu konuda önemli bir içtihat oluşturmuştur. Karar, dava açma süresinin öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde ve en geç kararın alındığı yılın son gününe kadar olduğunu belirtmiştir. Bu karara göre, 2025 yılı için, takdir komisyonu kararlarına karşı dava açma süresi en geç 31 Aralık 2025 tarihine kadar devam edecektir.
Açılacak davada neler ileri sürülebilir?
Mükellefler, takdir komisyonu kararının hukuka aykırı olduğunu çeşitli gerekçelerle ileri sürebilirler. Bu gerekçeler, genellikle değerlemenin esasını veya usulünü hedef alır:
- Değerin Fahişliği (Aşırı Yüksek Değerleme): En sık karşılaşılan dava gerekçesidir. Mükellefler, takdir edilen arsa birim metrekare değerinin, taşınmazın gerçek piyasa değerini yansıtmadığını, dolayısıyla fahiş olduğunu iddia ederler.
- Takdir Komisyonunun Usule Aykırı Oluşturulması: Takdir komisyonunun, Vergi Usul Kanunu’nun 72. maddesinde belirtilen üye yapısına veya diğer usul kurallarına uygun olarak oluşturulmadığı veya toplanamadığı durumlarda ileri sürülen bir gerekçedir.
- Kararın Hukuka Aykırı Olması (Mevzuata Aykırılık): Takdir komisyonu kararının, Emlak Vergisi Kanunu, Vergi Usul Kanunu veya Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük gibi ilgili mevzuat hükümlerine aykırı olduğu iddiasıdır (örneğin, Tüzük’ün 26. maddesindeki değerleme kriterlerinin göz ardı edilmesi).
- Kararın Yeterli Gerekçelendirilmemesi: Takdir komisyonu kararlarının gerekçeli olması yasal bir zorunluluktur. Kararın, belirlenen değerlere nasıl ulaşıldığına dair somut ve yeterli gerekçeler içermemesi, kararda gerekçe yazılmasa dahi mahkemeye sunulan gerekçenin somut verilere dayanmaması iptal sebebi olabilir.
- Eksik veya Yanlış Bilgiye Dayalı Karar Alınması: Takdir komisyonunun, değerlemeyi yaparken eksik, hatalı veya güncel olmayan verilere dayanması da bir iptal gerekçesi olarak ileri sürülebilir.
Görüleceği üzere arsa m² değer tespitine ilişkin takdir komisyonu kararına karşı emlak vergisi mükellefi olan taşınmaz malikleri dava açabilecektir. Dava açma süresi Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu kararı gereğince en son 31.12.2025 tarihidir. Açılacak davada, belirlenen ücretin fahiş, yüksek olduğu, komisyonun usulüne uygun oluşmadığı, komisyon kararının gerekçeli olmadığı gibi çeşitli hukuka aykırılıklar ileri sürülebilir.
Üstad emeklerinize sağlık teşekkürler